宅建に合格するためには、各分野別の得点を把握しておくことが大事です。
令和以降の合格ラインは下記の通りです。
宅建は、相対評価なので受験者のレベルが上がれば上がるほど合格ラインもあがります。令和２年度なんかは、合格点３８点とかなり高めで心が折られますね。
最近の傾向では、細かい数字や知識を問う問題よりも、まったく新規の問題で民法の基本的内容を理解しているか？という問題も増えてきているので、合格点は比較的低めになっています。
| 年度 | 合格点 |
|---|---|
| 令和3年度（12月） | 34点 |
| 令和3年度（10月） | 34点 |
| 令和2年度（12月） | 36点 |
| 令和2年度（10月） | 38点 |
| 令和元年 | 35点 |
令和以降の宅建に合格するためには、３５点以上・理想は４０点以上は取らなければいけないので、分野別に目標点が何点なのか？を把握して、どの分野に力を入れるかを考えておいたほうが合格の確率が多少は上がると思います。
下記が宅建で合格するための最低目標点数「３５点」の内訳です。だいたいどの予備校も同じ感じだと思います。
| 分野 | 問題数 | 目標点 |
|---|---|---|
| 宅建業法 | 20問 | 18点～ |
| 法令上の制限 | 8問 | 4点～ |
| 税金・不動産鑑定・地価公示 | 3問 | 2点～ |
| 5問免除問題（住宅支援機構、景品表示法、土地建物、統計） | 5問 | 4点～ |
| 権利関係（民法等） | 14問 | 7点～ |
特に、宅建業法は満点近くとらないといけないため、ケアレスミスは許されない分野になっています。
法令上の制限と権利関係は、毎年「難問・奇問」がいくつかはでるので半分落としてしまっても仕方ありません。
宅建業法や法令上の制限は、1週したぐらいだと忘れてしまうので、問題集を3週ぐらい回す必要があります。
民法1周目と宅建業法2周目を同時に進めるなどしたほうが安心です。
宅地建物取引士試験の５点免除とは？
宅建の試験には５点免除という制度があります。
対象者は、受講するときに宅地建物取引業に従事していて、従業者証明書をもっていることです。実務経験は不要です。
不動産業者に勤務していないといけないので、一般の受験者は適用外になってしまいますが、５点免除を使える人は面倒くさくても講習を受けて証明書を交付してもらったほうが良いと思います。
２万円ほどかかり、２日間拘束されるデメリットはありますが、５点免除を使うと勉強範囲が少なくなり勉強の負担が減り、合格率も上がります。
宅建士試験の分野別難易度
近年の宅建業法は、通常の参考書には書いてないような問題も数多くでるので難しいです。
宅建業法
一番問題数が多く簡単なのが「宅建業法」で、必ず９割以上を取らないと合格できない分野です。
宅建業法はひっかけ問題も多いので、文章の読解力も求められます。過去問を繰り返しやって、間違えたらテキストを読んで周辺知識を覚えながら暗記していきましょう。
| テーマ | 難易度 |
|---|---|
| 宅建業の定義 | やさしい |
| 免許 | 普通 |
| 宅地建物取引士 | やさしい |
| 営業保証金・保証協会 | 普通 |
| 媒介契約、35条、37条 | 普通 |
| 業務規則・案内所 | やさしい |
| 8種制限 | 普通 |
| 報酬 | 普通 |
| 監督罰則 | やさしい |
| 住宅瑕疵担保履行法 | 普通 |
法令上の制限
ここは、都市計画法、建築基準法、用途地域など普段あまり耳にしない用語も多く、暗記しなければいけない箇所が沢山あります。
今までの宅建は、都市計画法と建築基準法を捨てて望む人も多かったのですが、受験者のレベルが上がっていて1点の差で不合格になることもあり、しっかりと勉強する必要があります。他で点数を取れるなら捨ててもOKです。
| テーマ | 難易度 |
|---|---|
| 都市計画法 | 難しい（捨てる人もいる） |
| 建築基準法 | 難しい（捨てる人もいる） |
| 国土利用計画法 | やさしい |
| 宅地造成規制法 | やさしい |
| 土地区画整理法 | 普通 |
| 農地法 | やさしい |
権利関係（民法）
一番難しいのが「権利関係」です。
不動産登記法と区分所有法は必ずでるのでここは満点を取り、借地借家法や相続、抵当権といった民法は早めに対策するのがおすすめです。
注意点としては、民法は条文数が1000を超えるので、全て漏れなくなくやると覚えられないため、出そうな箇所に絞って効率よく勉強しましょう。
2020年以降の宅建は、民法で9点以上の得点を目指さないと、他と差がつけられないので絶対に落とせません。
| テーマ | 難易度 |
|---|---|
| 民法 | 難しい（捨てられない） |
| 借地借家法 | 普通 |
| 区分所有法 | やさしい |
| 不動産登記法 | 普通 |
権利関係（民法）で大事なテーマ
| テーマ | 重要度 |
|---|---|
| 制限行為能力者 | ◯ |
| 意思表示 | ◎ |
| 代理 | ◎ |
| 時効・条件・期限 | ◯ |
| 相隣関係 | |
| 共有 | ◯ |
| 物件変動 | |
| 抵当権 | ◎ |
| 根抵当権 | △（10年以上出題なし） |
| 債権譲渡・弁済・相殺 | ◯ |
| 債務不履行・危険負担 | ◯ |
| 連帯債務、保証・連帯保証 | ◯ |
| 売買 | |
| 請負・委任 | |
| 不法行為 | ◎ |
| 相続 | ◎ |
| 賃貸借・使用貸借 | ◯ |
| 借地借家法 借地・借家 ※配偶者居住権も忘れずに覚える | ◎ |
| 区分所有法 | ◎ |
| 不動産登記法 ※毎年正答率は50％以下になるので深入りはしないで基本的なところだけ抑える | ◎ |
税・その他
計算などもでるので、まずは公式を暗記しましょう。
暗記さえできれば簡単ですが、最近は、細かい所のキーワードで引っ掛けてくる問題もでているので注意ですね。
| テーマ | 難易度 |
|---|---|
| 国税（所得税、贈与税、登録免許税、印紙税） | 普通 |
| 地方税（不動産取得税・固定資産税） | やさしい |
| 不動産鑑定評価・公示価格 | 普通 |
ちなみに「固定資産税と不動産取得税」と「地価公示と鑑定評価」は交互に出題されています。ある程度ヤマをはれますね。
令和４年１０月は、不動産取得税、鑑定評価、所得税or印紙税の可能性があります。とくに印紙税は３つおきにでててしばらくでていないので可能性が高いかもしれませんね。
5問免除問題
5問免除問題は、試験の1ヶ月前から始めても間に合います。簡単なので4点はとれるようにしましょう。
| テーマ | 難易度 |
|---|---|
| 住宅金融支援機構 | 普通 |
| 景品表示法 | やさしい |
| 土地・建物 | 普通 |
| 統計 | やさしい |
勉強の開始にもよりますが、1月から3月から勉強開始の初学者は「宅建業法→法令上の制限→税・その他→民法」と進めるのがおすすめです。
民法から始める人や予備校も多いですが、初心者にとってかなりハードルが高い分野なのでやさしい宅建業法から進めたほうが挫折しにくいですよ。